珠海建设工程施工合同纠纷高级律师
法律热线:
律师文集

租赁合同上诉案

发布时间:2018年7月9日 珠海建设工程施工合同纠纷高级律师  
  广东省佛山市中级人民法院
  民事判决书
  上诉人黄xx因房屋租赁合同纠纷一案,不服原广东省南海市人民法院(2002)南民三初字第392号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。
  原审判决查明:2002年5月23日,原、被告达成口头协议,原告向被告租赁座落南海市桂城东二新村新区303号的铺位,月租金600元。当日,原告向被告支付租赁按金1000元。原告租赁铺位后,于同年6月1日开张经营小商店。6月2日,原告向被告支付了6月份的租金600元。2002年6月25日(原告在起诉时确认是6月25日,但庭审中又认为是6月2日),双方签订了书面合同即《租约》,约定原告向被告租赁上述铺位,面积为30平方米,每月租金 400元,租期从2002年6月1日至2005年6月1日;如原告在租期内搬走,被告不退租金及按金;被告不准在租期内叫原告搬走,否则需支付业务的搬迁损失,并退回按金,等等。《租约》签订后,原告又先后支付了7月、8月的租金各600元给被告,并于10月17日搬出所租赁的铺位。另,讼争所涉及的铺位被告原来出租给冼洁莹(从2000年7月11日至2001年1月19日止),原告搬走后,被告又于2002年10月30日租给林富略,每月租金均为600 元。
  原审判决认为:被告将其所有的铺位出租给原告经营,是双方真实意思表示,没有违反法律或行政法规的强制性规定,租赁合同关系有效。在成立书面合同之前,双方口头约定每月租金600元,并按口头约定支付了第一个有租金600元(即使如原告庭审中所言6月2日签订合同也是签订合同当日),之后双方仍然按照每月 600元的标准计租(并没有证据表明原告在期间提出异议),实际并没有执行《租金》中的租金条款,故被告认为后来双方书面约定月租金400元是原告另有目的的意见可以采信,应认定双方在书面合同中约定的租金条款是基于非法目的而成立的,并非当事人真实意思表示,故该条款无效。因此,原告起诉认为被告多收租金,没有事实依据。至于原告认为其搬走是被告逼迁所致,没有证据证实,不予采信。综上,原告搬离铺位终止合同是原告违约并非被告过错造成的,原告的诉请没有事实和法律依据,不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(三)项、第五十六条的规定,判决:驳回原告黄碧辉的诉讼请求。
  宣判后,黄碧辉不服,向本院提出上诉称:一、租金约定究竟是400元还是600元?被上诉人称上诉人在铺子开张约三四个星期后即6月25日才找他补签合同,之前口头约定600元,又说上诉人为了领牌偷税才要求他将600元改为400元,这是显而易见的谎话,但原审法官却予以采信和认定,这是上诉人不服的原因之一。上诉人由头到尾都无说合同是25日签订,法官在判决书是硬说上诉人称6月25日签约,请看证据一的合同。上诉人提供的是合同原件,被上诉人提供是合同复印件,双方在法庭上认定了合同的真实性,原件记载铺子面积是30平方米(经过涂改),实际使用面积约20平方米,复印件与原件不同的是铺子面积是 10平方米(未经过涂改),这是因为上诉人丢失原有合同,在约6月25日时为了想领牌照,向被上诉人取回合同原件,并将复印件交给被上诉人,上诉人为领牌保留原件,在这时上诉人将10平方米改成30平方米,实际面积约20平方米,这是因为上诉人为避免日后麻烦,不想贪小便宜骗人,所以将面积由10平方米改为30平方米,被上诉人与上诉人签约要求上诉人在上面写10平方米时,上诉人也没有测量过铺子面积,被上诉人自己应该清楚铺子面积,以上事实说明:1、签约时间不是6月25日。2、被上诉人说上诉人为偷减税要求他将口头约定400改写为600不成立。3、说明合同是双方意愿和真实意思反映。二、本案事实是这样的,6月24日,已签订第一份合同,并交了按金,上诉人在约25日搬入,6为1日开张,6月2日对合同进行变更,即向法院提供合同为变更后的最后合同,第一份合同和第二份合同只是租期和违约责任不同,其余内容一样。第一份合同租期是一年,第二份租期是三年,因为当时被上诉人说铺子最少租两年,上诉人对被上诉人讲,本身对做小生意不感兴趣,铺子只是为老父要求做,一年后可能结婚移民,无时候去照顾他和铺子,于是说服被上诉人签了一年,因为签约时,被上诉人口头答应可同意转让铺子,且上诉人见租金不贵。在上诉人大量投资后,便在6月2日要求将第一份合同变更租期,将一年改为三年,第一份合同明确了违约责任是退1000按金,赔1000违约金。第二份合同违约责任是赔业务损失,退按金等。因为上诉人认为如果被上诉人要求上诉人搬走,上诉人投资这么大,赔 1000元只是损失的1%,便要求将赔偿违约金1000元改为赔业务损失。这铺子曾多次租给别人,其租金也只是400元,附近面积更大的也只是350元,该地头黄、赌、毒多,不好做正行生意。对被上诉人提供的证据二即林立东与被上诉人租赁租金为600元,这是有可能的,因为租期短,且听说他只做几个月就搬走了,据说是林立东只想租几个月,但上诉人租的时间较长,租期长当然比租期短要便宜些。对被上诉人提供的证据3就是欧清桃的证供,是被上诉人指使别人作伪证,要求法庭传召她,并处罚被上诉人和证人,事实上,当时上诉人看铺子什么也没有说,空铺子,没有凳可坐,看完铺后第二天,上诉人才与妹妹到二楼被上诉人家里谈租约内容,欧清桃整天只顾与小姐赌钱,并以此招徕生意,她不可能听到上诉人们在空铺谈价。对证据4,就是林富略的租约,上诉人曾与他谈过将店铺东西卖给他和转让铺位给他的事,后来他不经上诉人转让,自己直接找房东谈,当时上诉人问他租金可以给多少钱,他说500,后来租约上为什么是600元,原因是上诉人于16、17日搬走,林富略在约18、19日已搬了铺子经营了,因为房东答应他10月租金全部由上诉人支付,且当时他们只是口头约定,搬进去后,补签合同,又加租,这是被上诉人找的第二个人作伪证。综上所述,被上诉人在说谎,这正如打的士上车前讲好价,到目的地后,司机要求加价,否则载你去偏僻地方,被上诉人在以前开摩托车做搭客时,不知有否有此言行?听说他因此被人故意用汽车撞伤脚。上诉人与被上诉人签订的合同都清楚约定400元租金,没有口头协议,最后也以白字黑字合同为准,这清楚表明被上诉人违约,他无任何证据说明上诉人愿意多交租金。对搬迁费证据,被上诉人称上诉人用三轮车搬走货物,用三轮车搬走货物是二手市场来铺位买旧货的,因被上诉人逼迁,上诉人只好将商品内货架、冰柜等杂货卖给二手市场,搬迁费上只写130元,上诉人为此铺搬迁三次,搬迁费超过500元,上诉人不是贪心之人。三、租金交到何时?六、七、八、九月都有交租,10月没有交(10月17日搬走,约19日有人搬入经营), 9月份有约一百几十块电费没有交。但部分收据(包括按金收据)丢失,因为当时发生抢劫(有报案),而且被上诉人开按金收据时自己不想在上面签名,叫上诉人在上面签名,是为什么?四、逼迁。在与被上诉人签合同时,被上诉人口头答应可转让,上诉人也曾试过要将店内东西全部卖给别人,曾有人给6500、6000 元,将铺子里东西全卖给他,并转让铺位给他们,上诉人都没有卖,因为铺子上诉人是为老父做的,他曾辛苦供上诉人读书,且铺子上诉人前后投资过万元,为了经营这间铺,上诉人住在铺子楼阁,上诉人从未住过这么差的地方,为此浪费了几个月宝贵的时间,去年上诉人一年可赚约10万元,上诉人投资了金钱、时间、精力,不想失败而回,到最后血本无归,且被抢劫约4000元,不可以继续经营下去,真正原因是,合同约定400元租金,又要收600元,口头约定可转租,又要自己转租(为了加租),上诉人在经营铺子期间发生了两件事:一是三更半夜有人想撬门入铺,不知想偷想抢还是想绑架?二是9月2日发生抢劫(有报案),损失共约4000元。这两件案没有确实证据显示与被上诉人有直接关系,但这令上诉人感到不安全,是逼使上诉人搬走,上诉人只好如被上诉人所说,晚上用三轮车将东西搬走,他们是二手市场收购旧货,新购1700元的冰柜只能卖400至500元,货架、冰柜等杂物卖给二手市场不到1000元,投资时,这些东西和货物过万元,被上诉人为人不老实,依仗是本村人,为所欲为。综上所述,一审时被上诉人颠倒黑白,判官是非不清,如果法庭连小案都不清楚是非,未能作出公平判决让人相信,法庭不是找真相的地方,上诉人同样具有法律平等权利,要求公平审判此案(以上有关事实未能在一审时作出,因上诉人一审时的律师说,要听从她的话,就可以赢)。请求:1、判令被上诉人退回多收租金600元(实际他多收了800元,上诉人欠了一百多电费),2、判令被上诉人退回按金1000元。 3、判令被上诉人赔偿搬迁损失130元(上诉人为铺位三次搬迁,实际共用约500元)。4、判令被上诉人赔偿业务损失3000元。(上诉人为经营此铺,直接业务损失约8000元,被抢4000多元,时间损失5个月,去年一年可赚约10万元),即判令被上诉人共支付4730元和承担诉讼费。
  上诉人在二审期间没有提交新的证据。
  被上诉人答辩称:上诉人在上诉状中已承认取了被上诉人的合同书原件,并且私自修改合同。上诉人拖欠租金,违约在先。上诉人没有证据证实被上诉人逼迁,上诉人开张后近5个月,一直没有办理工商营业牌照,搬离铺位是其自身原因,与被上诉人无关。上诉人上诉认为铺位附近环境不好,是一派胡言,被上诉人可以提交证据证明上诉人所在村是文明村,被上诉人要求上诉人当面道歉,还被上诉人村一个公道。
  被上诉人在二审期间没有提交新的证据。
  上诉人对原审判决认定的合同签订时间有异议,其认为合同签订时间是2002年6月2日,不是6月25日,对原审认定“没有证据表明原告在期间提出异议”和 “(租约)基于非法目的而成立的”有异议,但上诉人没有提供相应的证据。被上诉人对原审判决认定的事实没有异议。对原审判决确认的事实,本院予以确认。
  本院认为:双方当事人签订的《租约》是双方当事人真实意思表示,没有违反法律或行政法规的强制性规定,是有效合同。由于上诉人承认拿走被上诉人合同原件并更改合同内容,导致双方当事人对合同内容存在争议,因此应当在结合合同实际履行情况下,采信被上诉人对合同内容的陈述。根据被上诉人陈述,双方实际租赁经营是2002年6月1日,而《租约》签订于2002年6月25日(上诉人在起诉状中亦陈述为2002年6月25日),月租金为600元(实际履行过程中,不论是在《租约》签订前后均按每月600元由上诉人向被上诉人交纳),本院对上述事实予以确认,上诉人认为原审判决认定事实不清而提出的上诉,本院不予采纳。上诉人认为其停止履行合同搬离讼争铺位是被上诉人强迫其搬迁造成,并造成其经济损失,但没有提供相应的事实依据,上诉人上诉理由不成立,其请求不应予以支持。原审判决认定事实清楚,处理正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审案件受理费199元,由上诉人黄碧辉承担。
  本判决为终审判决。

合同法频道为您整理合同纠纷相关知识,合同效力栏目分类齐全,欢迎浏览,感谢您的访问。



首页| 关于我们| 专长领域| 律师文集| 相册影集| 案件委托| 人才招聘| 法律咨询| 联系方式| 友情链接| 网站地图
All Right Reserved

珠海建设工程施工合同纠纷高级律师


All Right Reserved Copyright@2022 版权所有 法律咨询热线:13928082859 网站支持: 大律师网