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未经出租人同意转租的行为无效?

发布时间:2018年6月17日 珠海建设工程施工合同纠纷高级律师  

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  【案情】
  2009年1月,张某因做生意需要租房开店,遂与陈某签订了房屋租赁合同。在合同中双方约定:店面由张某使用,租金每年10000元,租期为2年。合同订立后,张某随即向陈某付租金10000元,合同开始履行。后张某得知,陈某租给自己的店面的真正房主是叶某,在2008年陈某与叶某已经签订租赁合同,租期为3年。张某遂以其与陈某所订立的租赁合同无效为由诉诸法院,要求确认合同无效,并要求陈某返还租金10000元。
  【分歧】
  对于转租未经出租人同意的行为是否有效,存在两种不同观点:
  第一种观点认为,此转租行为有效,因系张某和陈某二人真实意思表示,不能因未经叶某同意就当然认定合同无效。
  第二种观点认为,此转租行为无效。
  【管析】
  笔者赞同第一种意见。
  本案涉及对我国《合同法》第224条规定的理解。该条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”《合同法》这条规定存在一缺点就是,对于转租行为的效力未做出明确规定。事实上,承租人和次承租人之间签订的租赁合同也是双方的真实意思表示,不能因为未经出租人的同意就当然认定合同无效。我国《合同法》第224条并未明确说明未经出租人同意承租人擅自转租他人的行为当然无效,所以我们不能想当然的就认定其无效,法律所赋予出租人的权利只是解除权而已。我们不能对合同无效做出扩大的解释,如果任意做出扩大解释,无疑不利于保护当事人的交易,无形中增加了不稳定因素,我国《合同法》第五十二条只规定了五种合同无效的情形,而本案中的转租严格意义上来讲并不符合合同无效的情形。如果出租人认为其合法权益收到了损害,完全可以依照法律规定来解除和承租人之间的合同,而没有必要令转租合同也无效。另,根据《合同法》第228条规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”从此条规定中可以看出,如果因租赁物上存在权利瑕疵而影响次承租人使用的,次承租人可以要求相应地减少租金或不支付租金。由此可见,转租合同是有效的。因为只有在转租合同有效的情况下,次承租人才可以向承租人主张权利。
  在《合同法》第224条的规定中,涉及三个不同的法律关系,即:出租人和承租人的关系,承租人和次承租人的关系及出租人和次承租人的关系 。笔者认为,对于未经出租人同意,承租人擅自转租的行为 ,会产生三种法律后果: 对于出租人和承租人,如果出租人同意转租当然不存在问题,如果出租人不同意转租,出租人可以解除和承租人的合同,并可要求承租人承担违约赔偿责任;对于承租人和次承租人,他们之间订立的合同应当是有效的,如果出租人不同意转租并收回租赁物的话,次承租人可以向承租人主张权利,可以要求承租人承担违约赔偿责任;对于出租人和次承租人,按合同来说,他们之间并不直接发生法律关系,如果出租人不同意次承租人承租,那么出租人应首先与承租人解除合同,在合同解除前,次承租人仍有权利继续对租赁物享有使用和收益的权利。
  综上,笔者认为,对于转租行为,即使未事先经出租人同意,转租合同仍然是有效的,应受法律保护的。
  



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