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无效合同中的所有条款是否无效 二手房屋买卖合同的无效情形

发布时间:2021年9月8日 珠海建设工程施工合同纠纷高级律师  Tags: 无效合同中的所有条款是否无效,二手房屋买卖合同的无效情形

 田占厚律师珠海建设工程施工合同纠纷高级律师,现执业于北京市盈科(珠海)律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

无效合同中的所有条款是否无效

  在合同法当中对于合同的效力是有着明确划分的,合同是有着有效合同以及无效合同的,对于无效合同很多人都不清楚是否所有合同的无效条款都是无效的。下面就让为大家带来无效合同中的所有条款是否无效的相关内容,一起来看看吧。




  一、无效合同中的所有条款是否无效

  并不是全部没有效力。有三种条款是有效的:


  一是,合同中独立存在的有关解决争议方法的条款;


  二是,因合同无效返还由该合同取得的财产;


  三是,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的应当各自承担相应。


  二、合同无效的五种情形

  1、以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益


  根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定,所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同,是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。


  2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益


  所谓恶意串通,是指当事人为实现某种目的,串通一气,共同实施订方合同的民事行为,造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。


  3、以合法形式掩盖非法目的


  以合法形式掩盖非法目的,也称为隐匿行为,是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的,或者实施的行为在形式上是合法的,但是在内容上是非法的行为。


  4、损害社会公共利益


  在法律、行政法规无明确规定,但合同又明显地损害了社会公共利益时,可以适用;损害社会公共利益;条款确认合同无效。


  5、违反法律、行政法规的强制性规定


  违反法律、行政法规的强制性规定的合同,是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。《合同法解释》第4条明确规定:;合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。;


  三、无效合同种类

  按照全部还是部分不具有法律效力分为:


  1) 全部无效合同是指合同的全部内容自始不产生法律约束力。


  ①订立合同主体不合格,表现为:


  A、无民事行为能力人、限制民事行为能力人订立合同且法定代理人不予追认的,该合同无效,但有例外:纯获利益的合同和与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不需追认,合同当然有效;


  B、代理人不合格且相对人有过失而成立的合同,该合同无效;


  C、法人和其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,且相对人知道或应当知道其超越权限的,该合同无效。


  ②订立合同内容不合法,表现为:


  A、违反法律、行政法规的强制性规定的合同,无效;


  B、违反社会公共利益的合同,无效;


  C、恶意串通,损害国家、集体或三人利益的合同,无效;


  D、以合法形掩盖非法目的合同,无效;善意取得。


  ③意思表示不真实的合同, 即意思表示有瑕疵,如:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的,无效。


  2) 部分无效合同


  部分无效合同是指合同的部分内容不具有法律约束力,合同的其余部分内容仍然具有法律效力。


  以上就是为大家带来无效合同中的所有条款是否无效的全部内容。签订合同的时候一定要注意了,对于其相关的合同是否是属实有效的。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询的相关律师,他们会为你做出专业的解答。





二手房屋买卖合同的无效情形

  任何东西的交易都是买卖自愿的,如果,所签订的二手房屋买卖合同是在被迫或被欺诈的情形下签的,则合同无效,如果签订合同的当事人是没有缔结合同能力的人,则该合同也是无效合同,那么,二手房屋买卖合同的无效情形有哪些请看介绍。




  一、二手房屋买卖合同的无效情形

  1、无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。

  根据我国《民法通则》的有关规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订二手房买卖合同,否则,属无效合同。


  2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。

  依据《合同法》的规定,限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。


  3、以欺诈的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。

  这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。


  4、以胁迫的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。

  这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。


  5、乘人之危签订的经纪合同。

  这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。


  6、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。

  这是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。


  7、当事人之间没有签订书面二手房买卖合同,又无据可查的,亦认定为二手房买卖合同无效。

  二、签订二手房屋买卖合同需注意事项

  1、确认房主真实身份

  购房人签订合同时,须仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性。若购房人忽略验证,则真正的产权人主张该合同无效时,对购房人将十分不利。


  2、付款方式、时间,缺一不可

  有的《房屋买卖合同》只简单说明双方约定的房款数额,所交易房屋的地理位置等基本情况,待到过户完成之后,由于合同中既没有付款时间、付款方式的相应条款,也没有入住交验、费用明细的相应条款,于是最终上演一场业主长年催讨、购房者避而不见、中介公司推卸、业主伤神费力的持久纠纷。


  3、房屋交验责权分明

  《房屋买卖合同》中应注明房屋交验时间,卖方有义务提供房产过户的有关手续,以保证房屋按时、顺利的交接。同时,合同中须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据。如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。


  4、违约,具体落实

  《房屋买卖合同》中,买卖双方须明确双方违约。由于房产交易程序复杂且金额较大,因此需要在签署合同时就明确写清双方的和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权对等。


  5、中介代理费,账目明晰

  目前市场上存在一些经纪公司对代理费的收取没有明确规定,而是在合同中只写代理费占总房款的比例,并没有相应的明细单,这中间就有可能存在;暗箱操作;的风险。由于在买卖交易过程中,大部分的情况下都会由购房者来承担买卖双方所需税费,因此,一些中介公司往往只告知购房者买下房屋所需的全部价款,而不明确告知买房人在交易过程中需要交纳的费用明细,通过交易费用不透明的方式,收取购房者超额费用,最终损害消费者的利益。


  6、善用补充条款,维护自身利益

  买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,可在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中双方的意思表达清楚,一方面,这样的买卖合同表达出了双方的最真实意愿,为交易的顺利进行铺平道路,另一方面,也可减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。


  三、二手房买卖纠纷的处理

  1、房屋面积差异的处理

  二手房买卖合同未约定单价,或是约定;房屋面积以房产证为准;等内容,应认定双方之间的房屋买卖是按套计价,且根据目前的二手房交易习惯,二手房买卖一般双方都亲自到实地看房,买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况均应事先了解,故对一方当事人事后要求补交面积差价款的,一般不予支持,但双方对面积单价及面积差额进行特别约定的除外。


  2、二手房过户税费争议

  法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方,但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明,经协商不能达成补充协议的,应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。


  4、定金条款表述与适用

  二手房买卖合同签订和履行过程中,给付定金一方不履行约定义务的,无权要求对方返还定金;收受定金一方不履行约定义务的,应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但未约定定金性质,当事人主张定金权利的,法院不应支持。


  5、房屋质量的交接处理

  二手房买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保。


  6、解除合同的通知效力

  二手房买卖合同约定的解除条件成就,或因不可抗力、对方预期违约,或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限仍未履行,或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空的,一方提出解除合同的,解除通知到达对方时合同解除.对方有异议的,可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。


  7、合同签订真实性判定

  在二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时,法官应依法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。


  8、购房合同的性质判定

  当合同名称与合同内容不符时,应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。


  9、房屋相关费用的结清

  二手房买卖合同当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用的结清有约定的,依约定处理。出卖人应缴而未缴上述费用,买受人在垫付后可向出卖人追偿。


  10、精神病人的卖房效力

  精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为,未征得其法定代理人的同意或事后追认,该民事行为无效。


  11、未成年房主卖房程序

  未成年人作为房屋所有权人未经其法定代理人同意或事后追认,与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的,该合同无效。


  12、约定不明与合同解释

  二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。


  13、转按揭二手房屋纠纷

  需办转按揭的二手房买卖,在一方当事人根本违约致合同履行利益不能实现情况下,对方当事人可行使法定或约定解除权。合同约定了违约金,一方违约未给另一方造成损失的,违约金条款仍应适用。对违约金当事人可依据《合同法》相关规定,请求法院予以调整。


  14、土地出让金补交

  购买划拨土地上的房屋,应由购买人补交土地出让金,交易双方另有约定的除外。


  15、口头合同效力与认定

  房屋买卖行为是要式法律行为,但对于房屋买卖合同本身所采取口头、书面或其他形式,不影响合同的效力。


  16、无可归责于双方情形

  二手房买卖合同签订后,因不可归责于双方当事人的事由引致合同解除,双方无需承担违约。阴阳合同、税费负担、遗漏条款等,往往是二手房交易过程中一方提出解约理由的原因。当事各方应对交房时间和付款时间有明确约定,尽量不要采用口头约定方式,在无证据证明,对方否认情况下,口头约定相当于无约定。


  17、判决确权与卖房效力

  在涉及民事与行政交叉问题的房屋权属登记案件中,如被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提,则行政案件应中止审理,民事案件审理终结后,再行审理;如民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提,则行政案件应继续审理。房屋产权转移登记虽被生效判决撤销,受让人不能基于《物权法》上的善意取得制度取得系争房屋的所有权,但不影响其作为善意相对人基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。


  18、隐名代理与借名购房

  房屋权利人虽应以房地产交易中心登记为准,但当事人之间约定产权实际归属的,该约定在当事人之间有效。二手房买受人基于他人委托,以自己名义购买房屋的,应将处理委托事务取得的财产转交给实际购买人。隐名或借名人违反相关政策、法规规定购房,并登记在他人名下,隐名或借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。


  以上就是为您介绍的关于二手房屋买卖合同的无效情形以及其他相关的法律知识,通过本文的内容介绍可知,二手房屋买卖合同无效的情形包括合同当事人是否具备签订合同的民事行为能力、是否是合同当事人的真实意思表示以及所签订的合同是否损害国家以及社会利益等几方面。







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