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卖家违约是否应当赔偿差价?差价损失如何计算违约赔偿如何计算可得利益损失

发布时间:2021年10月8日 珠海建设工程施工合同纠纷高级律师  Tags: 卖家违约是否应当赔偿差价差价损失如何计算,违约赔偿如何计算可得利益损失

  田占厚律师珠海建设工程施工合同纠纷高级律师,现执业于北京市盈科(珠海)律师事务所,具有丰富的法律务实经验,深厚的法律功底,从事律师工作始终秉承“正直、诚信、敬业”的执业理念,处理接受委托的每一个案件,勤于钻研法律、善于总结经验。秉承提供高质量的法律服务为宗旨,办案严谨认真、庭审经验丰富、对客户交付的法律事务,势必亲力亲为,勤勉尽责,深得当事人高度认可。

  

卖家违约是否应当赔偿差价?差价损失如何计算

《合同法》第一百一十三条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

这一条款包含如下六层意思:

1、“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”,第一百一十三条第一句描述的是一方当事人违约,违约行为是赔偿差价的前提。

2、“给对方造成损失的”,说明该条适用的条件和举证规则,守约方应当举证证明实际发生的损失。

3、“损失赔偿额”,该处指按照《合同法》第一百零七条的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担……赔偿损失等违约”,以及《合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失”,说明因违约造成了损失应当赔偿。

4、“相当于因违约所造成的损失”,这里“所造成的”意味着第一百一十三条规定的损失仅仅是补偿性的损失,不包括惩罚性损害赔偿金。

5、“相当于因违约所造成的损失”,这里的“损失”,指的是直接损失,是现有财产的减损灭失和费用的支出,在房屋买卖合同中包括房款的支出、中介费用的支出、利息等。

6、“包括合同履行后可获得的利益”,这里指的是可得利益损失,也就是合同履行后能够得到的预期利益。在房屋买卖合同中,卖方按照合同约定转移所有权于买方,自买方接手房屋后,可以将房屋用于出售。因此买方需要承担房价下跌的风险,也享受房价上涨的利益。这个房价上涨的利益就是合同履行后可以获得的利益。

因此,合同法第一百一十三条应用于房屋买卖合同法律关系中,就是当卖方恶意违约,给买方造成了损失,买方可以起诉卖方要求卖方赔偿损失;此时买方对损失的事实和损失的额度负有举证;买方可以要求卖方赔偿房价款、中介费、利息等直接损失;也可以要求卖方赔偿房屋差价损失。

合同法第一百一十三条未涉及的差价损失问题:

合同法第一百一十三条对两个问题没有说明:一是如何确定差价的大小二是确定差额的时点

这两个问题参照上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》:确定差价的办法可以是比照最相类似的房屋市场成交价与合同价的差额确定,也可以是通过专业的评估机构评估确定;确定时间点时应当以保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日,违约方的违约行为确定之日以及审理过程中房屋涨跌情况等,合理确定。

上海房产律师认为,起诉时原告可以在递交起诉状的同时申请司法鉴定,要求对自卖方违约之日至鉴定报告做出之日,房屋的最高市场价进行鉴定,并以最高市场价与合同价的差额作为诉讼请求。理由是如果合同已经履行完毕,买方享有在最高价出售房屋并获得全部差价的利益,这个利益损失应当予以支持。

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违约赔偿如何计算可得利益损失

违约赔偿如何计算可得利益损失

生产设备和原材料等买卖合同中,因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营以及提供服务或劳务的合同中,因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同,因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。在计算和认定可得利益损失时通常应运用三个规则:

1、要适用可预见规则。根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定,认定违约方在缔约时应当预见的因违约所造成的损失,包括合理预见的损失数额和根据对方身份所能预见到的可得利益损失类型。例如,守约方是生产企业,那么通常违约方应当预见到生产利润损失,而不应预见到转售利润损失。

2、要适用减损规则。应根据《合同法》第一百一十九条之规定,衡量守约方为防止损失扩大而采取的减损措施的合理性,守约方的减损措施应当是可根据当时的情境可以做到且成本不能过高的措施。

3、要运用损益相抵规则。当守约方因损失发生的同一违约行为而获益时,其所能请求的赔偿额应当是损失减去获益的差额。运用该规则旨在确定受害人因对方违约而遭受的净损失。

通常而言,可以损失的利益包括:标的物损毁的残余价值,因违约行为的发生本应支付而免予支付的费用,守约方本应交纳的税收。以上述三个认定规则为基础,可得利益损失的计算公式基本是:可得利益损失赔偿额=可得利益损失总额-不可预见的损失-扩大的损失-受害方因违约获得的利益-必要的成本

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