珠海建设工程施工合同纠纷高级律师
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看庭前调查及庭审提问技巧之运用

发布时间:2016年1月10日 珠海建设工程施工合同纠纷高级律师  
  一、案情介绍
  2003年9月,我刚刚担任某一原纺织部属企业的常年法律顾问,该顾问单位(被告)就遇上了一起厂房租赁合同欠款纠纷。该顾问单位的前任领导在一年多前,想开设一家纺织品加工厂,与某个人(原告)签订了面积1000平方米的房屋租赁合同,为期五年,每年租金20万元,租金一年一付。合同签订后,被告以支票形式支付给原告5万元,委托原告将房屋的地面铺设地板砖。铺好后,被告因考虑出口退税的因素,改变了建厂选址的原定计划,在另一市设立了纺织品加工厂,而与原告的租赁合同一直放置着,既没有解除,也没有说再用,一直拖了1年零3个月。原告以被告违约,没有按照租赁合同的约定支付租金,要求被告支付拖欠的两年租金40万元。
  我看了原告的起诉材料,询问了有关情况后,我初步认为原告的诉求可以成立,双方签订的租赁合同有效,被告已经开始委托原告进行了地面装修,被告另行选址建厂是其自己内部的经营决策行为,若被告打算不租用该厂房,应当及时办理解除合同手续。我将此法律意见告知了顾问单位领导,他们答复说,这是前任领导的失误造成的,你尽力处理吧。
  二、现场调查
  审查完书面材料并与顾问单位交换意见后,决定乘车去该租赁场地看一看。该租赁场地在城外30里的郊区,租赁房屋由两排厂房( 10间800平方米),和两处办公室(耳房)组成。那时正是秋天,两排房前种植了黄豆,黄澄澄的一派丰收气象。看来确实没有作为厂房利用。再看两排厂房,房门大锁,探视里面,发现有废旧绵纱杂乱的堆放着,还有一间房屋放着一台铲车,其余除了原有的几十台缝纫机外,空荡荡的。两处耳房分别由原告等人居住,内有冰箱、炊具、床等生活用品。
  三、庭审较量
  原告可能认为该案简单,胜诉没有问题,一派洋洋自得的神态。为了不打草惊蛇,我方的口头答辩很简单,只说原告的起诉没有事实依据和法律根据,应当驳回其诉讼请求。原告出示了租赁合同证据,对此证据,我方认可有效。到了庭审提问的时候,我向原告本人发问并要求原告代理人不得回答和商议。
  我问:你厂房前成片的黄豆是谁种植的?
  原告:是我种的。
  我问:东边的耳房里边存放的冰箱等物品是谁的?
  原告答:是我的。
  我问:西边的耳房里面存在的物品是谁的?
  原告答:我哥的。
  我问:我去时发现你住在里面,是吗?
  原告答:是,我住着看护房子。
  我问:西边的耳房是你哥住着?
  原告答:是。
  我问:厂方里面存放的绵纱是谁的 ?
  原告答:我的。
  我问:铲车呢?
  原告答:也是我的。
  我问:厂房及耳房的钥匙谁拿着?
  原告答:我保管着。
  至此,我方有目的提问已经完成,而且相当成功,为了巩固成果,我向审判长请求: 审判长,我请求将刚才的提问及原告的回答记录在案,并作为呈堂供词。审判长说:书记员,记录在案。
  此时,我方的抗辩观点及依据的证据才形成:双方签订的租赁合同属实,但是,原告并没有按照合同的约定交付房屋,该房屋依然由原告控制和使用。因此,既然是因为原告违约没有交付房屋,我方自然没有义务支付房租。
  四、结果
  该案原告本人及代理律师开始认为必胜,后发现形势不妙,判决其败诉后,上诉至中级法院,中级法院也没有支持原告的诉求。一起看似必败的案件,奇迹般的胜诉了。但是,我要说明的是,这样的结果除了律师本人的努力外,运气的成分是有的。此谓:谋事在人,成事在天。

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