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上海鸿鑫食品有限公司房屋租赁合同纠纷

发布时间:2014年7月28日 珠海建设工程施工合同纠纷高级律师  

  原审原告上海电机(集团)绝缘材料厂(以下简称‘绝缘厂’)与原审被告上海鸿鑫食品有限公司(以下简称‘鸿鑫公司’)房屋租赁合同纠纷一案,本院已于二00一年三月十三日作出(2000)浦民初字第9084号民事判决,该判决已经发生法律效力。2003年4月16日上海市人民检察院第一分院以沪检一分民行抗[2003]2号民事抗诉书,向上海市第一中级人民法院提出抗诉,上海市第一中级人民法院将本案转交本院办理,本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条的规定,于同年6月3日作出(2003)浦民一(民)监字第29号民事裁定书,决定中止原判决的执行,并另行组成合议庭对本案进行再审。于同年6月4日再审立案,分别于2003年7月15日、8月19日两次公开开庭进行了审理。上海市人民检察院第一分院指派上海市浦东新区人民检察院检察员顾志良出庭支持抗诉。原审原告的委托代理人王庆宪、赵铖,原审被告的委托代理人叶晓菊、孙胜雄到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

  原审原告诉称,原审原、被告于1998年2月26日签订一份《房屋租赁合同》,该合同约定原审原告将位于本市浦东新区民生路40号门面房租借给原审被告开设饮食店,租赁期限为三年,第一、二年的租金为每年10万元,第三年为11万元。双方还就其他权利、义务和违约责任作了约定。合同签订后,原审原告依约交付了房屋,原审被告使用该房屋开设‘鸿久馆'(餐馆)并支付房屋租金及水电费,但自1999年4月起,原审被告未再交付房租及水电费,共拖欠18个月的房租共计15万元,13个月的水电费共计22,323元,经多次催讨无果。请求判令:1、终止与原审被告签订的《房屋租赁合同》;2、原审被告给付房屋租金人民币15万元(计算至2000年10月31日)及滞纳金(按所欠租金每日万分之四的利率计算);3、原审被告给付拖欠的水电费人民币22,323元及滞纳金594元。

  原审确认原审被告下落不明,于同年12月7日公告送达起诉状副本及开庭传票,2001年2月22日公告期限届满,原审被告未能到庭应诉,原审公开开庭缺席审理。

  原审中,原审原告提交如下证据:1、《上海市房地产权证》一份,证明原审原告是房屋的权利人;2、1998年2月26日签订的《房屋租赁合同》一份,证明原审原告与原审被告之间建立了房屋租赁关系,原审被告拖欠其房租;3、房屋租赁费凭证及水电费单据,证明原审被告已支付房屋租金10万元,尚欠15万元及拖欠水电费的金额为22,323元。

  原审采纳了原审原告的证据并采信了原审原告的陈述,认定:1998年2月26日,原审原告绝缘厂与原审被告鸿鑫公司签订一份《房屋租赁合同》,合同约定:绝缘厂将其位于本市民生路40号建筑面积约140平方米房屋出租给鸿鑫公司开设饮食店;租赁期限为三年,自1998年4月1日至2001年3月31日;第一、二年的租金为每年10万元,第三年的租金为11万元;租金每半年交付一次,分别为每租赁年度的第一和第六个月的前五天;逾期交付房租,每逾期一日需按租金的千分之三支付违约金;逾期一个月未支付租金,绝缘厂可以停止供水、供电,直至收回出租的房屋。租赁房屋的水电费由鸿鑫公司按实际用水、用电量按月向原告支付,逾期将按日支付滞纳金。合同签订后,绝缘厂将该房屋交付鸿鑫公司使用,鸿鑫公司对该房进行装修后开设了‘鸿久馆'。自1998年4月1日起,鸿鑫公司陆续向绝缘厂支付了房屋租金10万元,并按月支付水电费。1999年5月起鸿鑫公司未给付租金,1999年9月,鸿鑫公司给付水电费1,235元,尚欠500元。嗣后未再按月给付水电费。绝缘厂多次催讨未果,遂诉至本院,并于2001年1月21日停止向鸿鑫公司供电供水。

  原审认为,依法成立的合同受法律保护。合同当事人应当按照合同约定全部履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,另一方可以解除合同。绝缘厂依约将房屋交付鸿鑫公司使用,鸿鑫公司理应按合同约定向绝缘厂支付房屋租金及相关的费用。鸿鑫公司拖欠房租及水电费已严重违约,因此绝缘厂要求终止合同,本院予以支持。绝缘厂要求鸿鑫公司按所欠租金日万分之四及所欠水电费的日万分之二给付滞纳金于法无悖,本院予以支持。该租赁房屋内由鸿鑫公司添附的装修物归鸿鑫公司所有,鸿鑫公司应将该房屋恢复原状后返还绝缘厂。原审判决:一、原告绝缘厂与被告鸿鑫公司于1998年2月26日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起终止;二、本市浦东新区民生路40号‘鸿久馆'内由被告鸿鑫公司添附的装修物归鸿鑫公司所有,鸿鑫公司应在判决生效之日起十五日内将房屋恢复原状后迁出;三、被告鸿鑫公司应给付绝缘厂房屋租金人民币15万元及滞纳金12,800元(计算至2000年10月31日);四、被告鸿鑫公司应给付绝缘厂水电费人民币22,323元及水电费滞纳金594元(计算至2000年8月)。案件受理费人民币6,534元,由绝缘厂负担1,310元、鸿鑫公司负担5,224元。

  该判决生效后,2003年4月16日上海市人民检察院第一分院提出抗诉:1、原审违反法定程序,可能影响案件正确判决。原审系对鸿鑫公司公告送达,缺席审理作出的判决,但是在原审卷宗内并无采取其他方式送达的凭据或记载,鸿鑫公司的住所地登记确有错误,但其实际住所地及使用的电话号码并未发生变化,原审采用公告送达有违法律规定;2、原审判决鸿鑫公司承担合同责任可能有误。1998年2月26日,李鸿光、曹诚祖二人以浦东新区足球协会所属鸿鑫公司回味斋清真食品厂的名义,冒用鸿鑫公司合同章与绝缘厂签订了《房屋租赁合同》。合同签订后,绝缘厂将该房交付对方使用,李鸿光、曹诚祖对该房进行装修后开设了‘鸿久馆'。经司法部司法鉴定中心对1998年2月26日签订的《房屋租赁合同》进行鉴定,结论为:合同上留有的‘上海鸿鑫食品有限公司合同章'印文与样本上的‘上海鸿鑫食品有限公司合同章'印文不是出自于同一枚印章的印文。李鸿光、曹诚祖承认该房屋租赁合同与鸿鑫公司无关,本案在原审判决执行过程中,李鸿光曾与绝缘厂协商还款事宜,并交付了2万元,绝缘厂已经收取了这笔款项。

  再审中,原审原告仍坚持原来的诉讼请求、事实和理由。除将原审中已经提交过的证据在法庭上重新出示外,未再提交新的证据。

  再审中,原审被告辩称,原审被告从未与原审原告签订过《房屋租赁合同》,租赁合同上的印章是假冒的,合同签字人也不是原审被告单位的员工。原审被告从未收到过原审送达的诉状副本及开庭通知,故原审缺席审理违反法定程序。

  原审被告为支持其主张提交如下证据:1、《企业法人营业执照》副本1份,证明原审被告的法定代表人是曾鸿文而非在租赁合同上签名的李鸿光;2、公司于1995年度年检时在工商档案中留存的'合同专用章'印鉴式样1份,证明房屋租赁合同上的合同专用章是假冒伪造的;3、司法部司法鉴定中心的鉴定结论书1份,证明房屋租赁合同上的合同章并非原审被告单位的合同专用章;4、原审被告合同专用章印模1份,证明该公司自成立至今一直都使用该枚‘合同专用章';5、市社保中心的《1998年缴费年度职工个人缴费基数核对名册》1份,证明房屋租赁合同上签名的两个人均不是该公司员工;6、浦东新区检察院邮寄的信件1封,证明检察院于2002年12月24日寄往该公司唐陆路758号的信件能够收到;7、2000年12月25日上海电信帐务中心的收款凭证2份,证明该公司自成立以来至今电话号码58570389未变;8、2002年1月5日,李鸿光给本院法官的信函1份,证明李鸿光承认租用民生路40号房屋与原审被告无关;9、2002年9月5日,李鸿光出具的《原'鸿久馆'房租还款计划》1份,证明李鸿光愿意与他人共同承担房屋租金及水电费;10、2002年9月13日,原审原告的工作人员向李鸿光出具的《收条》1份,证明原审判决执行过程中原审原告从李鸿光处收到2万元房租欠款。

  再审中,本院于2003年7月15日依职权调取了上海鸿久贸易发展有限公司(以下简称‘鸿久公司')工商登记材料:1、1998年4月10日鸿久公司召开第一次股东会议的决议1份,该决议记载了李鸿光为该公司执行董事兼经理,曹诚祖为执行监事;2、1998年12月28日浦东新区工商局第三分局发给鸿久公司的《核发<营业执照>通知单》1份,记载了鸿久公司的地址为民生路40号,法定代表人李鸿光;3、1998年2月26日原审原告与鸿久公司签订的《房屋租赁合同》1份,记载了原审原告将其位于民生路40号原乐乐食府房屋出租给鸿久公司,合同上加盖了原审原告公章并有鸿久公司法定代表人李鸿光签名;4、1998年4月10日李鸿光为申请注册鸿久公司向工商局提交的《住所(经营场所)使用证明》1份,记载了鸿久公司租借的经营场所为浦东新区民生路40号房屋,产权归属为原审原告,使用期限为3年,产权单位证明栏内加盖了有原审原告名称的公章;5、鸿久公司《企业一般信息》1份,载明,鸿久公司设立日期为1998年4月24日,2002年4月1日被吊销营业执照,地址为民生路40号;6、原审被告《企业一般信息》1份,载明原审被告设立日期为1992年6月18日,经营期限至2012年6月17日,企业类型为合资(港澳台),企业地址为浦东新区唐陆路758号,企业存在状态为‘确立'。

  庭审中,证人曹诚祖到庭作证称,‘1998年初,浦东新区足球协会想开办一个餐馆为球迷们提供活动场所,决定由我和李鸿光具体负责办理相关手续。为此我们曾与原审原告当时的三产经理贾建良商量租用原审原告房屋开设餐馆,贾说因足球协会不是经济实体不能经营,也不能以足球协会的名义与之签合同,就让我们随便找个单位就可以了。于是在同年2月26日我和李鸿光与原审原告签订一份《房屋租赁合同》,租用民生路40号开设‘鸿久馆',我记得当时是以鸿久公司的名义租用的,至于合同上何时加盖了有原审被告鸿鑫公司名字的合同章我就不清楚了。房屋租赁关系与原审被告无关,我是‘鸿久馆'的第一个经营者'。

  经庭审质证,原审被告对原审原告提交的证据1真实性无法确认,认为因原审被告从未与原审原告签订过房屋租赁合同,故该房产证与原审被告无关;对证据2真实性有异议,认为该公司法定代表人是曾鸿文,合同上却是李鸿光;合同上加盖的合同章不是该公司在工商留存的合同章,是假冒的;合同上签名的人也不是原审被告公司的员工;合同上承租人名称与原审被告公司名称不相符,原审被告是外商投资企业没有足球协会;对证据3认为,原审被告并未欠原审原告的水电房租费,故水电费结算单与原审被告无关。

  原审原告对原审被告提交的证据1真实性无异议;对证据2真实性持有异议,认为在原审被告的工商档案中并无此印章;对证据3的合法性提出异议,认为该鉴定结论未对房屋租赁合同上的合同章真实性进行鉴定,故与本案没有关联性。经本院询问,原审原告明确表示不要求重新进行鉴定;对证据4真实性无异议,但认为与本案无关联性;对证据5真实性无异议,但认为与本案无关联性,不能以此证明签订租赁合同的两人不是原审被告员工;对证据6真实性无异议,但认为他人的信件能收到,不能证明法院送达的信也能收到;对证据7真实性无异议,但认为电话号码未改变与唐陆路的经营地址并无关联性;对证据8真实性无异议,但认为证人应当出庭作证,否则不具有证明力;对证据9认为,还款计划是李鸿光单方面写的,原审原告并没有盖章确认;对证据10真实性无异议,确认收到李鸿光支付的2万元租房欠款,认为这是对原审判决的部分履行,更说明是原审被告租用了我们的房屋。

  原审原告对本院依职权调取的证据真实性无异议,对证据3、4上加盖的原审原告公章也无异议,但认为并非所有用于进行工商登记的材料都可以认定,必须由法院审核认定,工商部门仅作形式登记。

  原审被告对本院调取的证据无异议。

  本院认证如下:(1)对本院依职权调取的鸿久公司上述工商档案材料,因原审原、被告对证据的真实性均无异议,本院予以确认采纳,可作为认定本案事实的依据;(2)对原审原告提交的证据2,原审被告对其真实性提出异议,并提交证据予以反驳,且该证据与本院调取的具有证明力的证据3、4相矛盾,根据'相互矛盾的证据不可能同时具有证据证明力'法则,故确认原审原告提交的证据2不具有证明力,依法不能作为认定本案事实的依据。原审原告提交的证据1、3因证据2不具证明力而失去前提,相应也不能作为认定本案事实的依据;(3)对原审被告提交的证据1、10,因原审原告明确表示无异议,本院予以确认采纳,可作为认定本案事实的依据;原审原告对原审被告提交的证据2、3虽持异议,但未能提交相应的证据予以反驳,而且对证据3已明确表示不要求重新进行鉴定,故证据2、3依法应具证明力,本院予以确认采纳。对证据4、5真实性未表异议,本院予以确认采纳。对证据6、7真实性虽无异议,但因与认定本案事实无关联性,不作为认定本案事实的依据;对证据8、9真实性虽无异议,但因属案外人单方形成的书函未经对方认可,缺乏证据证明力,故不作为认定本案事实的依据;(4)对证人曹诚祖的证词,因曹既是鸿久公司的执行监事又曾代表该公司与原审原告协商租房事宜,又是'鸿久馆'的首期经营者,其所作的陈述符合逻辑,本院予以确认采信。

  基于上述具有证明力的证据及庭审中双方当事人的陈述,再审认定如下法律事实:

  1998年2月26日,李鸿光代表鸿久公司与原审原告签订一份《房屋租赁合同》,合同约定:原审原告自愿将位于本市浦东新区民生路40号原乐乐食府(建筑面积约140平方米)房屋出租给鸿久公司开办贸易公司及餐饮服务;租赁期限为三年,自1998年4月1日至2001年3月31日止。同时,合同还对租金、押金、双方的权利义务、违约责任等作出相应的约定。原审原告法定代表人李新联在合同上签名并加盖公司印章,李鸿光代表鸿久公司在合同上签名。同年4月10日,上海寅迪实业发展有限公司组织召开鸿久公司第一次股东大会,决定成立鸿久公司,李鸿光为公司执行董事兼经理,曹诚祖为公司执行监事。同日,曹诚祖填写了《住所(经营场所)使用证明》,载明公司经营地址为浦东新区民生路40号,该房屋产权人为原审原告,使用关系为租借,期限为三年。原审原告在该使用证明上加盖公章予以确认,李鸿光也在该使用证明上签名后连同双方签订的《房屋租赁合同》一并上报工商局进行公司注册登记。同年12月28日,浦东新区工商局第三分局向鸿久公司发出《核发<营业执照>通知单》,该通知单上载明,企业地址为民生路40号,法定代表人李鸿光,经营期限1998年4月24日至2013年4月23日。此间,原审原告依约向鸿久公司交付了民生路40号的房屋,鸿久公司也在此开设了‘鸿久馆',由曹诚祖负责经营,并向原审原告交付房租和水电费。此后原审原告认为‘鸿久馆'拖欠其房租和水电费,于2000年11月17日持一份出租方(甲方)为原审原告,承租方(乙方)为‘浦东新区足球协会属上海鸿鑫食品有限公司回味斋清真食品厂'的《房屋租赁合同》诉至本院,要求判令原审被告支付房租及水电费。在该《房屋租赁合同》上甲方有法定代表人李新联及委托代理人贾建良签名并加盖原审原告公章,乙方有鸿久公司的法定代表人李鸿光及委托代理人曹诚祖签名却加盖了有原审被告名称的合同章。原审判决生效后,原审原告申请法院强制执行 。2002年9月13日,原审原告向李鸿光出具一份内容为‘今收鸿久馆李鸿光来厂付欠上海电机集团绝缘材料厂租借房屋部分欠款2万元'的《收条》。鸿久公司因未按时参加年检,已于2002年4月1日被工商局吊销了营业执照。

  另,原审被告设立于1992年6月18日,注册地为上海浦东新区唐陆路758号,法定代表人为曾鸿文。原审被告委托中华人民共和国司法部鉴定中心,对原审被告提交给工商局的一九九五年度年检报告书中留存的该公司合同专用章印鉴式样(样本)与原审原告提交的《房屋租赁合同》上加盖有被告名称合同章(检材)进行鉴定,鉴定中心得出的结论为:检材末页上留有的‘上海鸿鑫食品有限公司合同章'印文与样本上的'上海鸿鑫食品有限公司合同专用章'印文不是出自于同一枚印章的印文。原审被告至今仍沿用一九九五年度年检报告书中留存的这枚‘合同专用章'。

  本院认为,本案争议焦点是原审原告与原审被告之间是否存在房屋租赁合同关系。原审原告用以证明其与原审被告建立租赁关系的唯一证据就是加盖有原审被告合同章名称的《房屋租赁合同》,但该合同上加盖的这枚印章印模与原审被告留存于工商局备案的合同专用章印模已经司法鉴定确认不是同一枚印章的印文,原审原告未能提交证据佐证该租赁合同上加盖的印章确系原审被告的另一枚合同章。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定'当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果'。故原审原告应当对其举证不能承担不利的后果。此外,从本院调取的原审原告与案外人鸿久公司签订的《房屋租赁合同》及相关证据来看,合同的签订人是鸿久公司的法定代表人李鸿光,出租房屋的地址是民生路40号与鸿久公司营业执照上记载的地址相吻合,合同上写明的房屋产权人与鸿久公司提交给工商局的《住所(经营场所)使用证明》上记载的民生路40号房屋产权人同为原审原告,这些材料均留存于鸿久公司的工商档案内,真实可信。且这些证据间相互印证,形成证据链条,清楚地表明民生路40号的承租人并非原审被告。从《房屋租赁合同》的实际履行情况来看,原审原告将房屋交付鸿久公司的李鸿光、曹诚祖开设‘鸿久馆',由曹诚祖经营并按合同约定的金额直接向原审原告交纳租金及水电费。原审原告并不能提供房屋交付于原审被告以及‘鸿久馆'确系原审被告开设的证据。而且在原审判决执行阶段原审被告认可并收取了李鸿光给付的2万元租金欠款。可见,与原审原告发生租赁关系的人并非原审被告。因此,原审原告主张与原审被告签订《房屋租赁合同》,并诉请原审被告给付拖欠的租金及水电费缺乏事实和法律依据,本院不予支持。原审判决认定事实错误,应当予以纠正。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百八十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

  一、撤销本院(2000)浦民初字第9084号民事判决;

  二、原审原告上海电机(集团)绝缘材料厂要求终止《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持;

  三、原审原告上海电机(集团)绝缘材料厂要求判令原审被告上海鸿鑫食品有限公司支付房屋租金15万元及按欠款额日万分之四标准计算滞纳金的诉讼请求不予支持;

  四、原审原告上海电机(集团)绝缘材料厂要求判令原审被告上海鸿鑫食品有限公司支付水电费22,323元及滞纳金594元的诉讼请求不予支持。

  案件受理费人民币6,534元,由原审原告上海电机(集团)绝缘材料厂自行负担。



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