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上诉人陈加荣因与被上诉人杨光生及原审第三人陈逵芬、王慧芬房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宣威市人民法院(2008)宣民初字第1699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2009年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈加荣的委托代理人许林俊、被上诉人杨光生及委托代理人史同广到庭参加了诉讼，原审第三人陈逵芬、王慧芬经本院传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审审理查明，2004年2月16日，陈加荣以“东方剑桥外国语言文化艺术幼儿园”的名义与原告签订房屋租赁协议，租用原告座落于宣威市振兴街北段大丰商业城对面房屋一套用于开办幼儿园，协议约定租期六年(2004年3月1日至20l0年3月1日)，租金每年45000元，租金支付方式为：第一年按月支付，每月为3750元;以后各年每半年支付一次;付款时间为月初付款。同时约定违约方应向守约方承担三个月租金的违约金。协议附则第七条约定“房屋租用过程中所产生的税费由乙方承担”。协议签订后，2007年9月22日，陈加荣以东方剑桥幼儿园的名义与陈逵芬签订商业铺面租赁协议，将其所租用房屋的两间铺面以年租金18000元转租给陈逵芬，租期5年。2007年12月，税务局通知杨光生缴纳税款，杨光生要求陈加荣承担该税款，而陈加荣认为该税款不应由其承担，双方为此发生争议。2008年6月24日、7月24日，陈加荣分别向杨光生交付当月房租3750元。2008年7月7日，杨光生向税务局缴纳2007年1月至2008年6月各种税收11679.81元。2008年8月7日，陈加荣将其中两间铺面以年租金16000元转租给王慧芬，租期3年。2008年8月28日，陈加荣向杨光生交付8至9月房租7500元。2008年10月初，陈加荣在未与原告办理任何手续的情况下，将幼儿园部分教学设施搬走。2008年10月6日，杨光生在宣威市电视台发布告知，要求陈加荣与原告联系办理解除租赁合同的手续。2008年10月16日，杨光生以被告陈加荣在租赁过程中不按时支付租金、不按约定承担税金、私自超期转租房屋为由向本院起诉，提出前述诉讼请求。审理中，原告坚持其诉讼请求，被告坚持继续履行合同，调解未能达成协议。
原审法院审理认为，陈加荣未提供“东方剑桥外国语言文化艺术幼儿园”的相关审批手续，其与杨光生签订的《房屋租赁协议》属其个人行为，该《房屋租赁协议》合法有效，双方均应按协议履行。《协议》第一条第三项规定：“租金支付方式为第一年按月支付，……每月为3750元;以后各年每半年付一次;付款时间为月初付款。”而2008年6月以后的租金，陈加荣均没有按双方约定的付款方式和付款时间支付。协议附则第七条约定“房屋租用过程中所产生的税费由乙方承担”，根据该约定，杨光生向税务局交纳的各种税收11679.81元应由陈加荣承担。陈加荣在租用过程中，未经杨光生同意，将其中四间铺面分别转租给陈逵芬、王慧芬，租期分别到2012年1O月和2011年8月，均超出其与杨光生所签协议约定的租期2010年3月，因此，陈加荣与陈逵芬、王慧芬签订的《商业铺面租赁协议》侵犯了杨光生的利益，为无效协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十四条之规定，判决：一、解除原告杨光生与被告陈加荣签订的《房屋租赁协议》;二、由被告陈加荣给付原告杨光生税金11679.81元;三、由被告陈加荣赔偿原告杨光生违约金11250元;四、陈加荣与陈逵芬、王慧芬签订的《商业铺面租赁协议》无效;五、由被告陈加荣从2008年10月1日起按每月3750元支付原告杨光生租金至实际腾还房屋为止。案件受理费人民币767元，由被告陈加荣负担。
一审判决宣判后，被告陈加荣不服提起上诉，请求撤销云南省宣威市人民法院(2008)宣民初字第1699号民事判决，依法改判上诉人不承担税费和违约金;由被上诉人承担本案的上诉费用。具体上诉理由:一、原判决认定上诉人违约事实错误，房屋租赁合同中关于租金交付时间有明确约定，但双方在履行合同中就租金的交付和领取时间采取了灵活的方式解决，实际上已经变更了合同中关于租金交付时间的约定，原审法院依据被上诉人提供的出具给上诉人的收条复印件三份而认定上诉人违约显属不当。事实是陈加荣交付了9月的房租后，10月3日杨光生就逼着陈加荣搬走部分教学设施，为此陈加荣于2008年10月13日以宣威市东方剑桥幼儿园的名义起诉杨光生要求继续履行租房合同。二、原判决由上诉人承担税费有欠公正、公平，双方合同中有约定“房屋租用过程中所产生的税费由乙方承担”，但如需要上诉人依据此承担税费则必须查明税费产生的时间、地点、税费产生的原因以及税费产生与上诉人所租赁的房屋的关系，原审法院没有查明就判上诉人承担。三、上诉人擅自转租房屋给第三人的行为，没有违反双方之间的约定，该行为的后果是解除双方的租赁合同，而并必然导致上诉人承担违约金的结果。
被上诉人杨光生答辩称：原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审法院审理查明的基本事实与本院审理查明的事实一致，对此本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人陈加荣与被上诉人杨光生签订的房屋租赁协议合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁协议中约定了租赁房屋用途是开办幼儿园，合同法第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。陈加荣违反约定将租赁物转租第三人开餐馆;租赁协议中约定“租金支付方式为第一年按月支付，……每月为3750元;以后各年每半年付一次;付款时间为月初付款”，陈加荣违反约定迟延支付租金，构成合同违约，其辩解是双方在履行合同过程中已对原协议约定支付时间做了变更，杨光生对该辩解不予认可，陈加荣又不能举证证实履行租赁协议过程中经双方同意已对原约定租金支付时间及方式作了变更，故对陈加荣的该上诉辩解主张，本院不予支持。
合同法第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中陈加荣作为承租人，未经出租人杨光生同意，擅自将租赁物部分转租给原审第三人王慧芬、陈逵芬，杨光生要求解除与陈加荣签订的《房屋租赁协议》于法有据，本院予以支持。陈加荣辩解转租是经得杨光生同意的上诉理由，无证据支持，杨光生亦不予认可，故其上诉主张不能成立，本院不予支持。陈加荣作为承租人，未经出租人同意，擅自将租赁物部分转租原审第三人王慧芬、陈逵芬，该转租行为事后又未能得到出租人杨光生的追认同意，因此陈加荣与王慧芬、陈逵芬签订的《商业铺面租赁协议》无效。二审中，被上诉人杨光生要求对租赁房屋的返还主体及返还时间予以判决明确，以便于判决的执行，本院认为其请求合理，利于本案纠纷的解决。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持云南省宣威市人民法院(2008)宣民初字第1699号民事判决第一、四项，即解除杨光生告与陈加荣签订的《房屋租赁协议》，陈加荣与陈逵芬、王慧芬签订的《商业铺面租赁协议》无效;
二、撤销云南省宣威市人民法院(2008)宣民初字第1699号民事判决第二、三、五项;
三、由陈加荣于本判决生效后十日内给付杨光生税金11679.81元，违约金11250元，并由陈加荣从2008年10月1日起按每月3750元支付杨光生租金至实际腾还房屋为止;
四、由陈加荣、陈逵芬、王慧芬于判决生效后30日内腾出占有房屋，交还杨光生;
一、二审案件受理费各767元，由陈加荣负担。